阶段一 选中房屋
七月的第二个星期，王博士刚刚拿到Texas Real Estate Sales Agent License，就有好友从宾州打电话过来祝贺。好友表达了自己也想往德州搬家的想法，并请我帮忙先看看相关房子。七月正是房产旺季，上市的房屋价格普遍偏高，给好友推荐了一些70万左右的房子，好友都没有看上。后来，好友自己看中了一套，并委托我去实地查看。房子相对较老，1990年建造，位于Katy比较老的富人区，学区也都是10分的学校。房子在2017年哈维飓风登陆时进过水。经过了比较大的维护和翻新，房子看起来还是相当不错，装修风格也比较现代，好友一眼就喜欢上了。
阶段二 给offer
好友做事雷厉风行，一旦选中，就立马决定给offer。房子标价72.5万美元，我们决定给70万美元的现金offer，并要求2周后过户。几天后收到买家的还价，最低只卖70.5万美元，并愿意留下冰箱、洗衣机、烘干机等家电，并把过户时间改为三周后。好友接受了卖家的还价，于是双方签订了合同，并开始执行。第二天我就把犹豫金（300美元）和诚信金（7050美元）送到了指定的过户公司。
阶段三 进一步还价
合同签订完毕，立马就开始了房屋检查的过程，inspector第二天就开始了房屋检查，整个检查过程用了将近6个小时。24小时后收到检查报告。基于检查报告，我们再次要求卖家降价1万5千美元，条件是卖家不用对房屋进一步维修，买家可以按照现况直接过户。经过反复协商举证，卖家只同意降价到70万美元成交，并愿意赠送沙发等家具，条件是买家要立马终止犹豫期并进入合同执行阶段。好友最终同意了卖家的底线。接下来，就是安心等待房屋过户（closing）。
阶段四 “雷”显现
在规定的过户日期前一周，我突然收到卖家的代理发来的邮件，说现在卖家的title（产权）出了一些问题，有瑕疵，过户公司不同意过户。如果要正常过户，卖家需要把产权瑕疵消除，这个过程可能无法在一周内完成。卖家代理问我是否可以把过户日期往后延迟10天。好友同意把过户日期往后延10天，并表达希望卖家能尽快消除产权瑕疵。
阶段五 排“雷”失败
在接下来的等待过程中，我频繁与卖家代理保持沟通，关注 消除产权瑕疵进展。卖家代理给我的感觉是产权问题在过户前应该可以解决，并且相当有把握。我也就把这种信心转达给好友，并让他们安心等待过户日期。然而，离过户日期一天天接近，卖家始终没有得到过户公司的保证。好友一家已经定好在过户前一天从宾州出发前往德州，并于原定过户日期当天到达德州。直到好友要从宾州出发的前一天晚上，卖家还是没有能够把产权瑕疵问题解决。
阶段六 “雷”爆
虽然卖家不能如期解决产权问题，好友一家还是不得不按照原定日期出发了。本来希望一到德州就可以立马入住新房，然而，房子却出现产权问题，无法如期过户。好友一家那时的心情我无法用言语能够表达出来。在好友出发以前，我就已经给卖家代理打好招呼：如果房子不能顺利过户，需要在好友出发前签订临时出租合同，卖家需同意在原定过户日期以后买家可以免费住在房子里，直到产权问题消除并房子过户成功。然而，卖家迟迟不肯签订临时出租合同。一直到好友一家已经在路上的那一天，卖家agent才发来合同，卖家在合同里面提出了让好友一家不可接受的条款，因此拒绝签。虽然我和卖家代理经过数次沟通，希望卖家能够取消那些让买家不悦的条款，但是卖家始终不肯同意。第二天，也就是合同规定的过户日期那一天，好友一家到达德州，房子没能成功过户，临时出租合同也没能成功签订，合同自动失效。好友一家由于长途旅行，加上碰到这样的事，已身心疲惫，不愿在这个房子上多做纠缠，决定放弃购买。于是，开始了后面新的故事。预知后事如何，请看下一个故事：塞翁失马，焉知祸福。
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